소외 L은 2010년 7월경 공동임대인인 피고들로부터 서울 OO구 OO동 소재 건물 1층 중 일부를 임차(이하 ’이 사건 임대차계약‘)하였고, 위 임차인의 지위는 2010년 11월경 소외 J에 승계되었다가, 2011년 10월경 원고가 J에게 권리금 2,600만 원을 지급하고 위 임차인의 지위를 승계한 후, 원고는 소제기 당시까지 부동산공인중개사 사무소를 운영하였습니다.

이 사건 임대차계약 특약사항란에는 수기로 ’중개업소(부동산업) 분양 및 임대는 전체상가 중 1개 점포로 제한하기로 함 – 위반시 위약금으로 임대보증금의 3배를 배상하기로 한다‘라고 기재되어 있었는데, 소외 S는 2015년 3월 말경부터 위 건물 지하층을 임차(이하 ’제2임대차계약‘)하여 ’OO부동산‘이라는 상호로 부동산중개업을 운영하였습니다.

이에 원고는 피고들을 상대로 이 사건 임대차계약 특약을 위반하였음을 이유로, 임차보증금의 3배에 해당하는 6,000만 원의 위약금 및 그에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 소를 제기하였습니다. 

수소법원은 ① 원고의 피고 H신탁회사에 대한 청구에 대해서, 제출된 증거들에 비추어 볼 때 ’피고 H신탁회사가 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 특약을 알았고 이를 추인하는 의미에서 아무런 조치를 취하지 않는 것으로 추정‘하기는 어려우며, 실제 피고 H신탁회사가 S를 상대로 정상계약이 아니라는 점을 밝히고 그 퇴거를 요구한 점에 비추어 원고의 피고 H신탁회사에 대한 청구는 받아들일 수 없다고 판시하였습니다.

그리고 ② 피고 K에 대한 청구에 대해서는, 피고 K와 피고 H신탁회사와의 분양대행계약이 해지된지 3년이 지난 후 체결된 제2임대차계약에 전혀 다른 인영이 날인 되었고, 피고 K가 명백히 S와의 계약에 관여한 것으로 보이지 않으며, 관여할 법적 권한조차 없었다는 점에서 피고 K에게 위약의 책임을 묻기는 어렵다고 판시하였습니다. 

이 사안은 특약사항 위반에 따른 위약금 지급이 문제된 사안으로, 위약 사실이 있는지 여부를 확인하기 위해, 제2임대차계약 체결을 전후한 사정 및 사실관계를 정확하게 확정하여 전달하는 것이 중요하였습니다.  이에 법무법인 소헌은 이 사건 임대차계약 체결시부터 제2임대차계약 체결 당시까지의 사실관계를 분석·재배열하면서, 원고의 주장사실을 조목조목 반박하였고, 그 결과 전부 승소를 이끌어낼 수 있었습니다.