피고 Y는 2011년 1월 말경, 원고 보조참가인 H신탁회사와의 사이에 경기도 OO시 OO동 소재 건물에 관해 부동산담보신탁계약(이하 ’이 사건 담보신탁계약‘)을 체결하였고, 같은 날 H신탁회사 앞으로 소유권이전등기를 경료하였습니다. 그리고 부부인 원고들은 2011년 11월 말경, 피고 Y와의 사이에 위 건물에 관해 임대차보증금 8,000만 원, 계약기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 위 금원을 피고 Y에게 지급하였습니다.

그런데, 피고 Y가 이 사건 담보신탁계약에 기한 대출금의 이자 납입을 연체하자, 위 건물을 포함한 신탁부동산에 공매절차가 진행되었고, 제3자가 위 건물의 소유권을 취득한 후 소유권이전등기를 경료하였습니다. 원고들은 H신탁회사에게 임대차보증금의 반환을 요구하였으나 H신탁회사가 이를 거절하자, 피고 Y, 당시 임대차계약을 중개했던 공인중개사 피고 K, 피고 K와 공제계약을 체결한 피고 J협회를 상대로, 피고 Y가 일부 지급한 임대차보증금 1,900만 원을 제외한 나머지 임대차보증금 6,100만 원 및 그 지연손해금의 지급을 구하는 소를 제기하였습니다. 

수소법원은 ① 원고들의 피고 Y에 대한 청구에 대해서, 피고 Y는 H신탁회사를 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 수령하였음에도 그 대리권을 증명하지 못하고 H신탁회사의 추인을 받지 못했으므로, 민법 제135조 제1항에 기한 무권대리인의 책임으로써 원고들에게 6,100만 원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.

그리고 ② 피고 K에 대한 청구에 대해서는, 제출된 증거를 통해 볼 때 피고 K는 권리관계를 확인하여 이를 원고들에게 제대로 설명하지 않은 사실이 인정되는바, 이는 부동산중개인으로서 중개행위를 하는데 요구되는 주의의무를 위반한 것에 해당하므로, 공인중개사법 제25조 제1항, 동법 제30조 제1항에 따라 원고들이 입은 손해 6,100만원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.

또한, ③ 피고 J협회에 대한 청구에 대해서는, 피고 K와의 공제계약에 따라 공제가입금액의 한도 내에서 피고 K의 원고들에 대한 손해배상책임 부담 금액을 원고들에게 공제금으로 지급해야 한다고 판시하였습니다. 그러면서, 피고 J협회의 소멸시효항변에 대해서는, 이 사건의 경우 소멸시효가 완성되었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 

이 사안은, 민법 제135조 제1항에 따른 무권대리인의 책임, 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 책임, 공인중개사와의 사이에 체결된 공제계약에 따른 J협회의 책임이 모두 인정된 사례로서, 계약 체결 당시 설명 받지 못한 내용으로 피해를 받는 임차인들이 주목해야 할 근거 판례가 될 수 있다는 점에서 그 의의가 있다고 하겠습니다.